Мы решили обратиться к юристам за разъяснениями, для того чтобы облегчить задачу тем, кто уже приобрел или только собирается приобрести квартиру в новостройке или стать долевым участником строительства.
Наши юристы Абдурахмон Шарипов и Шоира Давлатова, представители ОО «Независимый центр по защите прав человека», отмечают, что главное в этом деле — застраховаться.
— Пожалуй, главный вопрос — это то, как защищаются права покупателей и долевых участников строительства на законодательном уровне. Есть ли подобные законы или подзаконные акты в Таджикистане в этой сфере?
— Данные отношения называются договорными, они регулируются гражданским законодательством (ст. 461 Гражданского кодекса РТ «Предварительный договор»). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. В данном случае основным договором является договор купли-продажи недвижимости. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Советуем обратить внимание на форму составления предварительного договора, а затем его подписывать. В основном застройщики предлагают подписать договор под названием «О долевом участии в строительстве и вложении инвестиций в строительство жилого дома».
— Как в случае проблем защищены долевые участники государством и законами?
— Защита государства обеспечивается только на стадии спора, нет каких-либо законов, ограждающих гражданина от негативных действий застройщика, так как законом предусмотрена «свобода договора». Согласно диспозиции ст. 453 Гражданского кодекса РТ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В этом случае рекомендуем гражданам перед подписанием договора обратиться за консультацией к квалифицированным юристам.
— Как обезопасить себя от недобросовестного застройщика?
— Мы рекомендуем для обеспечения юридической безопасности заключать предварительные договоры, обратить внимание на очевидные факты деятельности компании застройщика. Посмотреть, на какой стадии строительства находится объект. Наведите справки о компании-застройщике, уже построенных объектах, поговорите с жильцами на предмет выяснения удовлетворенности покупкой. Необходимо у застройщика потребовать его свидетельства о регистрации, лицензии на осуществление деятельности в сфере строительства жилых домов. Если имеется возможность, проверить регистрацию застройщика в «едином окне» налоговых органов.
— Нужно ли нотариально заверять договор, если дом не достроен?
— Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Предварительный договор о вложении денег в строительство жилого дома не требует обязательной нотариальной регистрации и вступает в законную силу после подписания сторонами. Однако не стоит пренебрегать нотариальным удостоверением. Так как нотариальная регистрация договора может оградить инвесторов как от появления в договоре сомнительных условий двоякого толкования, так и от мошенничества.
В обязательном порядке необходимо получить квитанцию или приходный кассовый ордер компании-застройщика (с печатью, датой, подписью уполномоченного лица и регистрационным номером) – о внесении денежных средств в обеспечение исполнения предварительного договора о строительстве жилого дома.
— Как рассматриваются судом дела, касающиеся неправомерных действий застройщика?
При возникновении гражданско-правового спора между застройщиком и гражданином, выплатившим сумму денег для постройки жилого дома, споры решаются на основании ст.154 Жилищного кодекса РТ в судебном порядке.
— Какую ответственность несет застройщик в случае передачи права на объект третьему лицу?
— В случае если обнаружится, что право гражданина, вложившего денежные средства в строительство жилого дома, переданы без его ведома недобросовестным застройщиком другому гражданину или юридическому лицу, который также вложил денежные средства в постройку дома (путем обмана либо злоупотребления доверием), то данное деяние для застройщика влечет за собой уголовную ответственность согласно ст. 247 Уголовного кодекса РТ «Мошенничество». Эта статья, кроме штрафных санкций, предусматривает лишение свободы сроком до 12 лет.
