Основная проблема заключается в том, что у нас до сих пор нет специализированного Закона, который бы регулировал вопросы участия в долевом строительстве. Уже в одном Душанбе построены сотни новых домов, но все вопросы на 90% решаются не законом, а договором. А в договорах, где одна сторона имеет преимущество диктовать свои условия, чаще всего условия складываются односторонне в пользу застройщиков.
Для аналогии: в России еще в 2004 года (15 лет назад) был принят Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Ниже приведем наиболее острые проблемы, связанные с этим вопросом.
Первое: срок договора
Срок — это существенное условие договора, и его обязательно нужно указывать в договоре. Однако, если раньше в договорах застройщики указывали срок завершения строительства, то в последнее время мы все чаще встречаем договора, где срок не указывается, либо указывается, что «строительство завершается после государственной приемки объекта», что является довольно размытым понятием.
В России застройщик обязан указать конкретный срок завершения строительства, и за каждый день просрочки устанавливается ответственность в виде штрафных санкций.
Некоторые объекты в Таджикистане «строятся» уже много больше положенного срока.
Второе – информация о застройщике
Информация о застройщике. Очень важно, чтобы данная информация была открытой и доступной (в едином реестре застройщиков, либо в других источниках, подконтрольным местной власти). Она должна в себе заключать информацию об учредителе и управленцах застройщика, балансе за прошлый календарный год, других завершенных и строящихся объектах застройщика.
Граждане вынуждены доверить этим застройщикам свои квартиры, дома и большие суммы денег, но в большинстве случаев они либо не имеют никакой информации о застройщике, либо им приходиться полагаться на слухи или отзывы знакомых и близких, что может являться недостоверной информацией.
Третье — условия при выселении
Один застройщик предлагает 30% дополнительной площади, другой 20%. Кто-то с ремонтом строит, кто-то без, но когда застройщик приходит в дом, собирает жителей и показывает Решение Хукумата, то дальше сам уже диктует условия. Показывая жителям «Карор», он считает, что эта бумага говорит о том, что теперь решает он.
Мы несколько раз знакомились с этими решениями и знаем, что в них говорится, что застройщик обязан соблюдать все права и интересы жителей, но поскольку у жителей особых прав по Закону нет, и они могут защитить свои права только договором, то это часто рождает дополнительные споры и скандалы.
Сюда же относятся и другие условия, которые также иногда приводят к спорам: например, этаж размещения, если на первом, а иногда и на втором этаже строятся магазины, то всех жителей размещают с 3-го этажа. Поскольку жителям даются дополнительные метры, то не всем может хватить места на своем этаже и так далее.
Четвертое — компенсация или арендная плата?
Обычно застройщики до завершения строительства, поскольку обязаны предоставить жителям временное жилье, выплачивают «арендную плату», чтобы те сами снимали жилье. Так, во время строительства 4-х домов, состоящих из 16 этажей на повороте аэропорта, налоговая служба потребовала от жителей оплаты подоходного налога (13% от суммы аренды), поскольку сдача жилья и получение дохода являются объектами налогообложения.
Жители этих домов обратились в Хукумат района Шохмансур, и под председательством главы района Шохмансур с участием представителей налоговой, Минфина, жителей и представителей компании «Химоя», провели встречу, где пришли к выводу, что это все же не «арендная плата», а «компенсация для снятия жилья», и она не является объектом налогообложения.
Вопрос вроде решился на местном уровне, но нет гарантий, что где-то не возникнет такая же проблема.
Пятое — реестр проданных «квартир»
Так как квартир на момент строительства не существует, и нет единого реестра для их покупки, то часто бывает так, что недобросовестные застройщики одну и ту же квартиру продают нескольким лицам. Оформляют все простым договором с печатью организации. Поскольку при нотариальном оформлении данного договора взимается 1% от суммы договора, то многие экономят на этом и в дальнейшем нередко сталкиваются с проблемами.
Шестое — дополнительные поборы
При перепродаже доли (дольщик продает свою будущую квартиру третьему лицу) в еще незавершенном строительстве, застройщики иногда требуют у дольщиков дополнительную плату, якобы налоговые отчисления, что опять же не соответствует действительности, то есть, такого налога нет.
Все эти вопросы и многие другие должны решаться преимущественно Законом, а не договором. Стороны таких правоотношений не являются равными, так как одной стороной, как правило, является юридическое лицо. Аналогией таких правоотношений являются трудовые правоотношения, где Закон максимально защищает права и интересы работников и ограничивает работодателя диктовать условия на свое усмотрение.
Парламенту давно пора принять вышеназванный Закон.
Оставайтесь с нами в Telegram, Facebook, Instagram, Viber, Яндекс.Дзен, OK и Google Новостях.
