29-летний Махмудджон Зайниддинов переехал с семьёй в Америку в 2010 году. За несколько лет он разобрался в тонкостях инвестирования в недвижимость другой страны, и в интервью «АП» рассказал, что полезно знать частным инвесторам для эффективных вложений и какие варианты получения доходов можно получить от недвижимости в США.
Работать «по-таджикски» в Америке не получится.
Когда Махмудджону было двадцать, вместе с родителями и братом он переехал в Соединённые Штаты Америки по инвестиционной визе EB-5, которая предполагает привлечение иностранных инвесторов в страну с целью создания новых рабочих мест для местных жителей.
Семья Зайниддиновых открыла три магазина в торговых моллах Филадельфии, штате Пенсильвания, в каждом из которых работало по три американца.
Это позволило нашим соотечественникам получить грин-карту и статус постоянных жителей страны.
— Администрированием магазинов занимался я. Опыта работы в этой области, тем более в чужой стране, у меня не было, но мне помогли друзья, у которых тоже были свои шопы в Америке. Они дали несколько ценных советов о том, как работать в США в торговой сфере. Например, мне порекомендовали не распыляться на три магазина, а серьезно заняться только одним: самому общаться с клиентами, самому продавать.
Правда, сначала Махмудджон решил работать по-своему, по-таджикски. Он попытался управлять магазинами дистанционно, равное количество времени проводя во всех магазинах.
Очень скоро он понял, что попросту теряет деньги.
— На разъезды из одной точки в другую уходило много времени, я не мог вникнуть во все процессы работы своих шопов. Когда же я оставил только одну точку и стал все время проводить там, работа наладилась, клиенты и деньги стали возвращаться.
Другой важный совет друзей касался ассортимента торговой точки: если ты работаешь в Америке, ты не сможешь продавать один и тот же товар больше полутора-двух месяцев.
Америка – страна, где каждый может позволить себе купить всё, что захочет, и даже дорогую вещь. Соответственно, как только бум спал, нужно удивлять клиентов чем-то новым. В Таджикистане, например, всё работает иначе: появляется новинка, её сначала покупает зажиточный класс, потом средний и так далее. Поэтому у нас на Родине можно продавать одну и ту же продукцию долго – год, а то и больше.
Ветхие дома – то, на чём можно хорошо заработать
В 2014 году Махмудджон купил свой первый двухэтажный дом – маленький, но свой. Квадратура жилья составляла в общей сложности около 60 кв. метров. На тот момент в семье Зайниддиновых родился малыш, и молодой папа решил преподнести сюрприз семье: сделал ремонт и только после этого пригласил супругу и родителей на новоселье.
Родня его похвалила, дом понравился, но родители посчитали его слишком маленьким для молодой семьи. Было принято решение продать его и купить другой, по просторнее.
— Купил я дом за $78 тысяч, с ремонтом он обошелся в $145 тысяч. В течение одного месяца я продал его за 200 тысяч долларов. Из них 2% я заплатил за налог купли-продажи, и около 5% — за услуги риелтора. В любом случае, сделка была удачной, и я понял, что на этом можно хорошо заработать.
Будущий инвестор стал присматриваться к рынку недвижимости США. Первое, на что он обратил внимание, что на специализированных сайтах по продаже недвижимости, где указана вся информация об истории купли-продажи дома, предыдущий покупатель продает его в два раза дороже, чем купил.
— Я стал интересоваться, консультировался с риэлторами, с местными жителями. Оказалось, что разница, в основном, заключается за счет налога на имущество. В среднем, от 3 до 5% от общей стоимости дома. Этот процент может отличаться в разных штатах, а также в зависимости от того, находится недвижимость в центре города или за городом.
Поскольку Филадельфия является первой столицей Соединённых Штатов Америки, дома здесь очень старые — многим более ста лет, а местные частенько не берут страховку на жилье. В случае, если в доме происходит пожар, обрушение или другая беда, требующая внушительных вложений наличными (в среднем, около $100 тысяч), местные предпочитают продавать их по очень низкой стоимости. Их-то наш соотечественник и решил скупать.
— Чем дороже обходится ремонт, тем выше поднимается продажная стоимость недвижимости. Американцы редко готовы сами делать капитальный ремонт, потому что, во-первых, он обходится дорого и времени занимает тоже много – минимум 3-4 месяца. Стройматериалы в штатах недорогие, но вот услуги строителей – очень. Поэтому, если американцы покупают дома, то ищут либо «под ключ», либо те, где нужно сделать лишь косметический ремонт. Они ценят качество, поэтому готовы платить за это деньги.
Но не всё тут так просто. Приобретая дома подешевле, в плачевном состоянии, Махмудджон ввязывается в долгую бумажную волокиту. По его словам, прежде, чем ты примешься за реконструкцию дома, нужно получить лицензию о застройке в местном хукумате – муниципалитете.
Чтобы её получить, сотрудники муниципалитета осматривают дом с точки зрения безопасности, озвучивают список тех пунктов, которые ты должен сначала устранить, и только когда ты выполнишь эти условия, выдают разрешение на осуществление застройки. Зато, когда ты реставрируешь дом в Филадельфии почти с ноля, на десять лет ты освобождаешься от налога на имущество, что сильно влияет на стоимость при продаже дома.
Предлагай меньше – получишь больше
Зайниддинов выработал свою схему продажи домов. Выставляя недвижимость на продажу на сайте, он ставит стоимость на дом ниже той, в которую оценивает его местный муниципалитет.
Видя такую разницу, покупатели сразу же активизируются – никто не хочет упускать выгодное предложение.
Таким образом, уже на следующий день у Махмудджона может быть до семи потенциальных покупателей. Когда есть спрос, возникает предложение. Покупатели устраивают онлайн аукцион между собой, и стоимость, соответственно, возрастает.
— По-моему, это лучше, чем завышать цену и месяцами ждать покупателей. Многие ребята так и поступают, они ждут крупную рыбу. Я же практически все свои проекты реализую быстро. В этом вопросе, конечно, большую роль играют риэлторы. На своем опыте скажу, что нужно работать не с одним, а с несколькими. Один хорош в своем районе, другой – в другом. Это действительно важно.
Сейчас таджикский инвестор в недвижимость старается осуществлять по два проекта в год с одним бюджетом. На каждый проект у него уходит в среднем полгода: получение лицензии – месяц, ремонт — три месяца, процесс купли-продажи – еще месяц.
— Даже если ты нашел покупателя на следующий день, процесс оформления купли-продажи длится минимум месяц, потому что американцы в большинстве своем покупают дома в кредит. На своей практике только раз я продал дом за наличные. Я знаю, что у некоторых бизнесменов получается осуществлять по три сделки в год, но я пока к этому только стремлюсь.
По словам Зайниддинова, в среднем, начинающий инвестор в недвижимость в Америке при правильном подходе к работе может зарабатывать до $200-300 тысяч в год.
Дополнительный сервис удваивает доход
Последний проект, над которым работает сейчас Махмудджон – четырехэтажный дом, в котором 7 однокомнатных квартир будут сдаваться посуточно, но главное, в них будет кабинет со всеми удобствами для офисной работы.
— В штатах сейчас очень популярна услуга аренды жилья посуточно через сайты по типу Airbnb. И поскольку Филадельфия — большой административный город, многие американцы, живя загородом или даже в другом штате, приезжают сюда на работу. В основном, это менеджеры высшего звена, которые ходят в офис только для проведения собраний, бизнес встреч, а остальную часть работы они делают удаленно. Для этого они снимают гостиничные номера, либо работают в популярных на сегодняшний день кафе-шопах вроде Starbucks. Но ни в первом, ни во втором случае обстановка не предполагает полноценных офисных условий для работы. Я провел анализ и понял, что услуга сдачи квартир для деловых людей будет востребованной.
Сейчас проект на завершающей стадии. Предлагая дополнительный сервис в виде офисного кабинета, Махмудджон планирует зарабатывать на этом ровно в два раза больше, чем, если бы он сдавал квартиры без дополнительной услуги.
Оставайтесь с нами в Telegram, Facebook, Instagram, Viber, Яндекс.Дзен, OK и Google Новостях.
