Покупка квартиры на вторичном рынке – дело непростое, а иногда и довольно рисковое. Рассказываем, какие схемы используют аферисты в сделках со вторичной недвижимостью.
Покупка вторичного жилья является куда более рисковой сделкой, чем покупка новостройки у надёжного застройщика. Это связано с тем, что при покупке вторички всегда есть риск столкнуться с самыми разнообразными мошенническими сделками, а проверить юридическую историю продавца и его жилья сложнее, чем у застройщика.
Цель большинства афер на рынке вторичной недвижимости заключается в том, чтобы притупить бдительность покупателя и на определенное время продать ему квартиру. То есть он должен передать деньги продавцу, а взамен получить ключи от квартиры. В результате, мошенники делают так, чтобы сделка купли-продажи призналась недействительной, квартиру они забирают обратно, а вот вернуть за неё деньги – не торопятся.
Так какие бывают самые распространенные схемы?
А продавец-то недееспособный!
Один из самых распространённых способов мошенничества – когда после, казалось бы, удачной сделки, счастливому покупателю приходит повестка в суд. Мошенники требуют признать сделку недействительной, ссылаясь на статью 196 Гражданского Кодекса Таджикистана «Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным».
Суд издает постановление по поводу изъятия квартиры у покупателя. Судья обязывает вернуть квартиру обратно, а продавцу – вернуть за нее деньги. Однако продавец оказывается недееспособным. Куда он дел полученную сумму, это никому не известно (кроме аферистов). Здесь в роли такого недееспособного собственника квартиры выступают: люди, страдающие алкоголизмом, больные наркоманией; граждане, не способные отвечать за свои действия;
беспомощный пожилой, которого можно счесть частично дееспособным в случае такого диагноза, как, например, склероз. Это может быть душевно больной человек, не осознающий своих действий.
На суде будут представлены медицинские справки. В результате окажется, что это покупатель подлым образом выманил у психически нездорового или беспомощного человека его жилье. А возвращать сумму такой человек будет очень-очень долго, ведь официальный доход или накопления у него будут минимальны.
Давай обманем налоговую
Продавец предлагает в договоре купле-продажи указать стоимость квартиры дешевле, чем она стоит по факту, а остальное доплатить – передать непосредственно в руки. Налогообложению подлежит только официально указанная часть оплаты.
В случае, если сделка будет признана недействительной, а продавец получит квартиру обратно, то он вернет покупателю только официально обозначенную сумму, оставляя доплату себе. Неудачливому приобретателю недвижимости не удастся доказать, что его обманул аферист, ведь он тоже принимал участие в мошеннической схеме, помогая продавцу скрывать от налогообложения часть средств.
Доверяй, но проверяй
Покупка вторички по доверенности – это для любителей экстрима. Мошенники предъявляют поддельную или уже отозванную доверенность, получают за квартиру деньги, а затем исчезают в закат. Собственник может и не знать, что по липовой бумажке за его спиной вершатся великие дела.
Особо часто такое происходит с арендованными квартирами, когда арендодатель приходит проверить жильцов и внезапно видит вместо своих съемщиков незнакомых людей, уверенных, что это теперь их собственность.
А вы кто такие? Я вас не звал!
На пороге дома может внезапно объявиться наследник, уверяющий, что квартира, на самом деле, его, ну а вам с вашими пожитками пора на выход. Как такое может получиться?
В случае, если квартиру продали после смерти собственника, но до вступления наследника в наследство, в дальнейшем он может оспорить данную сделку и вернуть себе жилплощадь.
Либо, квартиру вам продал наследник, но не тот, который нужен. Допустим, что владелец квартиры составил завещание в пользу одного из своих родственников, а другие, через некоторое время, смогли его оспорить. Это может привести к признанию судом всех проведенных сделок с квартирой недействительными.
Подобные ситуации могут произойти, как и без изначального злого умысла продавца, так и по заранее продуманной мошеннической схеме. В любом случае, даже если вам удастся каким-то образом вернуть свои деньги, судебные тяжбы могут занять крайне длительный срок.
И прочие мелочи…
Не всегда недобросовестный продавец настроен именно на то, чтобы незаконно скрыться с суммой на квартиру. Порой сама сделка купли-продажи проходит успешно, однако после покупателю приходится тратиться на решение множества проблем, о которых его «забыли» предупредить. Накопленные долги за ЖКХ, незаконная перепланировка, плесень, затопленные снизу соседи – перечень сюрпризов может быть бесконечен. Конечно, все эти вопросы можно решить, но нервы придётся помотать изрядно.
Как обезопасить себя?
Проверьте, были ли заведены судебные дела в отношении квартиры или продавца. Так можно узнать, если продавец уже являлся фигурантом дела, связанного с оспариванием права на квартиру;
Не приобретайте квартиру по доверенности и требовать присутствия на сделке собственника самолично;
Опасность может нести квартира, которую недавно унаследовали. Никто не станет гарантировать, что через некоторое время не появится неожиданный наследник;
Проверите законность перепланировок и по возможности познакомьтесь с будущими соседями.
Но, конечно, самый надёжный способ обезопасить себя – это предпочесть вторичному жилью новостройку у надёжного застройщика. Таким образом вам не придётся сталкиваться со сложной «историей» квартиры – на пороге дома не обнаружатся внезапные наследники, а предыдущий собственник не подаст на вас в суд.
Основной риск при покупке квартиры в новостройке, а именно – объявление застройщика себя банкротом – можно избежать, проверив историю компании и убедившись в наличии успешно сданных проектов. А вот при покупке вторичного жилья учесть абсолютно все риски крайне сложно – даже при привлечении к сделке профессионального юриста.
Материал подготовлен при участии Ассоциации Застройщиков Таджикистана
Тел.+992 20 223-66-66.
Facebook, WhatsApp, Telegram, IMO, Instagram, Twitter +992552236666.
Генеральный партнер проекта – компания «Zeppelin Таджикистан», официальный дилер бренда «Сaterpillar».
