Уже который год Таджикистан борется с преступностью в земельной сфере. Существование так называемого черного рынка земли неохотно признаётся госорганами, тем не менее он не только существует, но и процветает.
По неофициальным данным, стоимость земли сельскохозяйственного назначения варьируется от 100 тыс. сомони за 1 га, а участков под строительство жилых домов — от 20 до 100 тыс. сомони за сотку, в зависимости от места расположения и условий.
И все эти сделки — рискованные.
Обновленный закон
В 2018 году в Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него» были внесены поправки, позволяющие осуществлять сделки с землей. До сих пор сделки с землей в Таджикистане были невозможны.
Согласно Конституции страны, земля является исключительной собственностью государства. Землю можно было получить в пользование, однако это сопровождалось многочисленными бюрократическими процедурами и порождало коррупцию. Иными словами, рынок земли в Таджикистане фактически существовал, но в коррупционной форме.
Вместо того, чтобы официально платить за землю, граждане платили взятки чиновникам. Осенью 2017 года президент Эмомали Рахмон назвал продажу земли «неизлечимой болезнью» Таджикистана.
Первичный земельный рынок — переход прав пользования земельным участком с правом его отчуждения от государства к физическим и юридическим лицам.
А вторичный земельный рынок — реализация землепользователями физическими и юридическими лицами их прав на осуществление гражданско-правовых сделок в отношении прав пользования земельным участком с правом его отчуждения в соответствии с нормативными правовыми актами.
Одним словом, проект предполагает создание земельного рынка, где фермеры могут покупать, продавать и сдавать в аренду свои сельскохозяйственные угодья.
Однако на практике фермер или пайщик в дехканском фермерском хозяйстве (ДФХ) до сих пор не может продавать право на свою землю на открытом рынке или заложить в банк.
Действуют старые порядки – право на землю можно передать кому-то по своему желанию, но ни в коем случае не продавать как товар. А сама земля остается в распоряжении государства.
А что с участками под жилье?
Однако об официальном рынке земельных участков под строительство жилья нет речи. У фермеров можно купить право на сельскохозяйственную землю, но не участок для строительства дома.
Сегодня на сайтах somon.tj, arzon.tj и других, а также на досках объявлений во всех крупных городах и районах, часто можно встретить сообщения о продаже земельных участков с указанием адресов, площади, условий и цен.
По закону нельзя продавать земельные участки, поэтому часто в объявлениях продают дома, строительство которых еще не завершено. В сущности, это те же участки, куда завозят машину песка или камня, сделав вид, что на участке началось строительство дома.
Купивший участок продолжает строить дом, но документы оформлены на имя старого хозяина.
Когда дом достраивается, остальные документы также оформляются на бывшего владельца, затем в нотариусе заключается фиктивная сделка по купле-продаже или дарению нового дома.
Вторая схема: покупается право на землю у местных властей, оформляются фиктивные сертификаты и разрешительные документы, и покупатель участка начинает строить дом.
В Таджикистане есть целый пласт посредников, которые находят продавцов и покупателей, помогают оформлять сделки, находят пути к членам комиссии и так далее.
По последним данным, сегодня земельные участки стоят от 20 до 100 тысяч сомони за сотку в зависимости от их места расположения. Чем ближе к городу, тем дороже.
Стоимость земельных участков очень высока в Душанбе и его окрестностях. За ним следуют наиболее густонаселенные районы и города, такие как: Куляб, Турсунзаде, Гиссар, Бохтар, Восе, Рудаки, Вахдат, Исфара, Истаравшан, Гафуров, Дж. Расулов и Пенджикент.
Здесь самое большое количество молодых семей, не имеющих жилья.
Распределение земли также усложняется тем, что правительство запретило выделять поливные сельскохозяйственные угодья, которые считаются необходимыми для реализации программы продовольственной безопасности.
Президент страны еще в 2012 году подписал Указ «О целевом использовании приусадебных земельных участков», после правительство приняло Постановление от 31 мая 2012 года № 284 «Об утверждении Правил определения объектов незавершенного строительства (жилых домов и вспомогательных объектов), которые могут быть вовлечены в гражданский оборот».
Из более 30 тысяч гектаров земли, предназначенных для приусадебных участков, с разрешением строительства жилого дома, по всей республике распределено около 80 процентов.
Запрещенный, но ходовой товар
Появлению так называемого черного рынка земли способствует нехватка строительства многоэтажных жилых домов в регионах. Они строятся только в областных центрах и в нескольких городах. В центрах сельскохозяйственных районов жилье почти не строится, а население растет день за днем.
Это обстоятельство вынуждает жителей идти на незаконные сделки с местными джамоатами и земкомами, чтобы приобрести участок под строительство жилья.
Земли под строительство жилья в регионах распределяются, а точнее продаются, не тем, кто в них нуждается, а совершенно другим людям.
В некоторых районах земля стала «товаром», предметом незаконного зарабатывания денег для нечистых на руку чиновников всех мастей.
Как ранее сообщала Генпрокуратура, в районе Рудаки за последние годы было выявлено 200 фактов незаконной продажи земли, которой в основном занимаются организованные преступные группировки.
«В этом районе ОПГ успели продать свыше 200 гектаров земли, на чем заработали около 5 миллионов долларов США, — сообщали в Генпрокуратуре. – Арестованы 28 участников подобных группировок».
В апреле 2022 года Генеральная прокуратура сообщила о массовых нарушениях земельного законодательства в Файзабадском районе. Причем незаконные сделки с землей, как следует из сообщения генпрокуратуры, происходили с одобрения местного органа исполнительной власти.
Все эти решения были аннулированы.
По словам председателя Госкомитета по земельному управлению и геодезии Орифа Ходжазоды, нередки случаи, когда заявление о получении дополнительных квадратов попадает в руки мошенников, которые выдают малоимущему документ и «разрешают» строительство на новом участке. Однако позже выясняется, что земля выдана незаконно, а постройки подлежат сносу.
Земельный вопрос в Таджикистане стоит очень остро, так как 93% площади страны занимают горы. Усугубляет положение то, что население растет ударными темпами, и ежегодно сокращается количество хозяйственных земель на душу населения.
Положение спасет только увеличение численности городов, в противном случае скоро совсем не останется земель, пригодных для выращивания сельхозпродукции, которая имеет главную роль для продовольственной безопасности страны.
Читайте нас в Telegram, Facebook, Instagram, Яндекс.Дзен, OK и ВК.
