С началом строительного бума в Таджикистане мы все чаще и чаще встречаемся с терминами, которые были не знакомы нам или встречались очень редко. Чтобы минимизировать недопонимание, юристы Общественной организации «Независимый центр по защите прав человека» в специальном проекте «Азия-Плюс» — «Жилой квадрат» сформулировали ключевые различия терминов.
№1 Инвестор
Кто такой инвестор? Кто может быть инвестором? Есть ли какие-либо обязательные условия для инвестора?
В соответствии с ст. 1 Закона Республики Таджикистан «Об инвестициях», инвестор — физическое или юридическое лицо, а также организация без образования юридического лица, осуществляющие инвестиционную деятельность на территории Республики Таджикистан.
То есть тот, кто финансирует (вкладывает свои деньги) строительство объекта с целью получить доход от продажи новостройки, становится инвестором.
На практике граждане, желающие приобрести квартиру в ещё непостроенной новостройке, заключают договор со строительной компанией о долевом участии. То есть инвестируют свои денежные средства в строительство дома и становятся инвесторами.
При этом возникают обязательства инвестора:
— при осуществлении инвестиционной деятельности на территории Республики Таджикистан инвестор обязан соблюдать законодательство Республики Таджикистан;
— в целях осуществления мониторинга выполнения обязательств в рамках инвестиционных соглашений и договоров инвестор представляет квартальные отчеты в форме, утвержденной уполномоченным государственным органом в сфере инвестиций;
— инвестор не должен совершать действий, приводящих к недобросовестной конкуренции, а также осуществлять действия (бездействия), направленные на недопущение, устранение или ограничение конкуренции, причинение вреда правам, свободам, законным интересам других лиц;
— инвестор при осуществлении инвестиционной деятельности предпринимает необходимые меры для создания рабочих мест и подготовки квалифицированных работников из числа граждан Республики Таджикистан (ст. 24 Закона Республики Таджикистан «Об инвестициях»).
Согласно нормам ст. 9 Закона Республики Таджикистан «Об инвестициях», физические и юридические лица, осуществляющие градостроительную деятельность, имеют право выполнять функции инвестора, заказчика и подрядчика, быть их представителями, выступать в качестве пользователей объектов градостроительства.
№2. Генподрядчик
Генеральный подрядчик – кто это? Чем занимается?
Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за выполнение всего комплекса работ, установленных договором. Конкретизируя, в сфере жилищного строительства генеральным подрядчиком считается строительная компания, которая заключила договор с заказчиком (застройщиком). Именно эта организация обязуется выполнять все строительно-монтажные работы по объекту строительства в срок.
Согласно ст. 718 ГК РТ, если из законодательства или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению части своего обязательства других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.
Если весь объем строительных работ не может исполнить сама строительная компания (подрядчик), в случае, если из законодательства или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, она имеет право по договору субподряда пригласить выполнить часть строительных работ на объекте другие строительные компании (субподрядчиков). В этом случае основной подрядчик по отношению к субподрядчикам — становится генеральным подрядчиком.
Генеральный подрядчик несет перед субподрядчиком ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком (застройщиком) своих обязательств по договору подряда, а перед заказчиком — ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств субподрядчиком в соответствии с пунктом 1 ст. 334 и ст. 434 ГК РТ.
№3. Подрядчик и субподрядчик
Кто такие подрядчик и субподрядчик? Какие задачи они выполняют? Какие разрешительные документы для них обязательны?
Инвестор или заказчик по договору нанимают строительную компанию для строительства дома. Эта строительная компания становится подрядчиком.
В задачи подрядчика входит:
— действовать в точности с данным поручением;
— предоставить результат в установленные сроки;
— осуществлять работу в рамках утверждённых проектов и норм.
Договор подряда заключается на изготовление или переработку (отработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику.
Исполнение строительных работ на основании ст.17 Закона РТ «О лицензировании отдельных видов деятельности» является лицензированной деятельностью, она включена в перечень видов деятельности, на осуществление которых требуется лицензия.
В ст. 9 Закона РТ «О лицензировании отдельных видов деятельности» предусмотрен перечень документов, необходимых для получения лицензии.
Согласно норм ч.1 ст. 714 ГК РТ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работы и сдать ее заказчику в установленный срок, а заказчик обязуется принять работу и оплатить ее (уплатить цену работы). Работа выполняется за риск подрядчика, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением сторон.
Согласно нормам, ч. 1 ст.718 ГК РТ, в случаях, если из законодательства или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению части своего обязательства других лиц (субподрядчиков).
Итак, если генеральный подрядчик может быть только один, то подрядчиков и субподрядчиков может быть несколько: один будет отвечать за остекление окон, второй за непосредственное строительство. От того, насколько компетентны привлеченные субподрядчики – зависит качество работы.
ИЗОБРАЖЕНИЕ
№4. Управляющая компания
Что собой представляет лицо (организация), ведущее полное руководство процессом строительства (управляющая компания)? Какие функции она выполняет?
Генеральный подрядчик может считаться управляющей компанией, так как на основании условий договора правомочен в полном объёме управлять и руководить (администрировать) всем процессом строительства, проводить планирование объёма работ и координацию действий субподрядчиков в ходе строительства новостройки.
Например, заказчик или инвестор поручил подрядчику строительство нескольких зданий и сооружений. Одна строительная компания объективно не сможет в срок исполнить весь объём работ, поэтому приглашает другие строительные компании участвовать в строительстве объекта.
В ходе строительных работ основная строительная компания на основании условий договора является управляющей компанией, так как ответственность за строительство объекта лежит на ней.
Руководящая компания может быть назначена судом при реорганизации или ликвидации строительной компании.
№5. Заказчик (застройщик)
Кто такой заказчик (застройщик) строительства? Кто может быть заказчиком (застройщиком)? Должен ли он иметь лицензию, и какие документы для него обязательны? Перед кем подотчетен заказчик (застройщик)?
Заказчик — инвестор или лицо, уполномоченное им для осуществления инвестиционного проекта или выполнения другой подрядной строительной работы, на основании договора вовлекает в строительные работы (в редакции закона РТ от 02.01.2019г. №1577 ст. 2 Градостроительного кодекса РТ).
Заказчиками градостроительной деятельности могут быть государственные органы, физические и юридические лица (ч. 1 ст. 23 Градостроительного кодекса РТ).
Строительство зданий, сооружений, их комплексов и отдельных частей, объектов социальной, производственной, транспортной и инженерной инфраструктуры и благоустройство территорий осуществляются на основе проектной документации на строительство, разрабатываемой по инициативе заказчика и за его счет (ч.1 ст. 63 Градостроительный кодекс РТ).
Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации по строительству зданий и сооружений устанавливаются уполномоченным государственным органом в области архитектуры и градостроительства (ч.2 ст.63 Градостроительный кодекс РТ).
В соответствии со ст.23 Градостроительного кодекса РТ заказчик градостроительной деятельности обязан:
— соблюдать законодательство о градостроительстве;
— представлять в установленном порядке органам экспертизы для проведения государственной экспертизы проект градостроительной документации, за исключением документации, проведение экспертизы которой не обязательно в соответствии со статьей 64 настоящего Кодекса (в редакции закона РТ от 02.01.2019г. №1577);
— обеспечивать технический надзор за процессом разработки проектов, соответствием проекту выполненных строительных работ и качеством строительства (в редакции закона РТ от 02.01.2019г. №1577);
— обеспечивать осуществление авторского надзора при реализации градостроительной документации (в редакции закона РТ от 02.01.2019г. №1577).
— обеспечивать своевременную подготовку исходно-разрешительной документации и утверждение градостроительной документации.
№6. Девелопер
Кто такой девелопер? Какие задачи он выполняет?
Девелопер (от англ. develop — развивать, разрабатывать, создавать, совершенствовать) — это предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов.
Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, соответственно приводящая к увеличению их стоимости.
Так, девелопер – предприниматель, который занимается девелопментом с целью получения прибыли от продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости.
В функции девелопера входят:
— разработка проекта объекта строительства – что, где и как строить;
— анализ рынка недвижимости, покупка или аренда земельного участка;
— получение разрешения на строительство, наем подрядчика для реализации проекта;
— надзор за ходом строительства, привлечение основных и дополнительных инвестиций для реализации проекта;
— реклама и реализация объекта недвижимости.
Девелопер и заказчик практически слова-синонимы. Но застройщик выступает субъектом хозяйственной деятельности, правовой категорией и не имеет возможности получения прибыли – реализации объектов недвижимости инвестору напрямую.
Но заказчик (застройщик) строительства — это юридическая категория в законодательстве, а девелопер — это термин, описывающий род деятельности. И отличия между этими терминами, прежде всего, касаются строительной и юридической сфер.
№7. Классическая цепочка
Зачастую мы слышим о цепочке: застройщик — генеральный подрядчик — подрядчик — субподрядчик. Кто есть кто в этой цепочке, и какую функцию выполняет?
Давайте подведём итог. Итак, заказчик (застройщик) – физическое или юридическое лицо, получившее право на сооружение объекта жилищного строительства. Соответственно, застройщик — это основное лицо, с которым контактируют инвесторы/покупатели при отсутствии управляющей компании.
Генеральный подрядчик – лицо, выполняющее работы в соответствии с договором подряда путём привлечения других лиц.
Подрядчик (субподрядчик) – лицо, которое непосредственно выполняет работы на основании конкретного поручения. Поручения может давать как генеральный подрядчик, так и напрямую заказчик (застройщик).
Теперь наглядно о цепочке «застройщик — генеральный подрядчик — подрядчик — субподрядчик». Зказчик (застройщик) несёт полную ответственность перед инвесторами за все происходящее на строительстве согласно договору, который подписан между ними. Генподрядчик полностью контролирует работу подрядчиков и субподрядчиков. Если же все они (подрядчик, субподрядчик и генподрядчик) работают на одной стройплощадке и выполняют различные функции, то все они вместе отчитываются перед заказчиком (застройщиком).
Такое может произойти при отсутствии достаточного количества техники, рабочих и, конечно же, сжатых сроках сдачи объекта.
